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Casino annonce deux projets de cessions immobilières pour 650 millions d’euros dans le cadre de partenariats stratégiques et le renforcement de sa foncière de galeries commerciales Mercialys
Saint-Etienne, le 19 octobre 2007
Casino franchit une nouvelle étape dans le déploiement de sa stratégie immobilière. Depuis la cession de l’immobilier banalisé composé des bureaux et des entrepôts, en 2005 et 2006 (Casino restant l’utilisateur), le patrimoine immobilier du Groupe en France est constitué de deux familles d’actifs :
- l’immobilier de rendement : les galeries commerciales, rassemblées dans Mercialys, société d’investissement immobilier cotée (SIIC), détenue à 60% ;
- les murs de magasins alimentaires.
Dans cette dernière famille, Casino entend maintenant faire la distinction entre l’immobilier à maturité et les sites à fort potentiel de développement. En effet, dans le cadre d’une saine politique de rotation des actifs, Casino souhaite mobiliser des ressources financières, à partir de ses actifs à maturité immobilière, pour pouvoir investir à l’avenir de manière dynamique dans des projets fortement créateurs de valeur, en France et à l’étranger.
AEW Immocommercial : un partenariat innovant et durable en France
Cette opération porte sur 255 murs de supérettes et supermarchés urbains et péri-urbains en France (soit 170 000 m2 de surfaces commerciales), n’ayant pas vocation à des extensions significatives, et donc à maturité immobilière. Ces murs, à forte visibilité et pérennité, seront cédés ou apportés à un nouveau véhicule dénommé
AEW Immocommercial, qui figure parmi les cinq premiers agréments délivrés par l’AMF à des OPCI le 11 octobre 2007.
Le Groupe Casino annonce ainsi la première utilisation effective des OPCI (Organismes de Placement Collectif dédié à l’Immobilier), saisissant cette opportunité pour optimiser la valorisation de son patrimoine immobilier.
Les OPCI sont des véhicules à régime fiscal spécifique, s’ajoutant aux SCPI et aux SIIC et destinés à favoriser les investissements dans la « pierre papier ». Ils sont gérés par des Sociétés de Gestion de Portefeuille indépendantes, elles aussi agréées par l’AMF.
L’actionnariat de AEW Immocommercial sera constitué d’investisseurs institutionnels dont la Caisse des Dépôts et Consignations, Cardif (groupe BNP Paribas), Prédica (groupe Crédit Agricole), Foncière Ecureuil 2 (groupe Caisses d’Epargne), Union Mutualiste Retraite, regroupés au sein d’un consortium géré par la société AEW Europe, ainsi que d’autres actionnaires, dont Casino qui conservera entre 10% et 18% du capital de l’OPCI.
Deuxième particularité innovante pour des murs de commerces, les loyers payés par Casino à AEW Immocommercial seront intégralement variables et exprimés en pourcentage du chiffre d’affaires des magasins, sans minimum garanti ni indexation ICC (Indice INSEE du Coût de la Construction).
Les loyers représenteront en moyenne 3% du chiffre d’affaires HT, soit un montant initial pour 2008 de près de 25 millions d’euros, déterminé à partir des expertises patrimoniales auxquelles le Groupe procède régulièrement.
Les baux seront de 12 ans fermes, renouvelables 4 fois. Les investisseurs rentreront dans AEW Immocommercial sur la base d’une valeur brute des actifs égale à 455 millions d’euros (droits d’enregistrement inclus), financée à hauteur de 30% par un crédit bancaire.
AEW Immocommercial a vocation à acquérir d’autres actifs de commerce de proximité, alimentaire ou non alimentaire, auprès de tiers ou auprès du Groupe Casino.
Le partenariat Immobilière Commerciale des Indes Orientales (IMMOCIO) : actifs immobiliers d’exploitation à La Réunion cédés à GENERALI
Ce projet porte sur les murs de 6 hypermarchés, 7 supermarchés et 6 entrepôts de Vindémia à La Réunion qui seront cédés à un nouveau véhicule, dénommé IMMOCIO, OPCI ayant obtenu l’agrément de l’AMF le 11 octobre.
Les organes représentatifs du personnel concernés par l’opération envisagée sont en cours de consultation.
Le Groupe Casino a reçu une offre ferme du Groupe GENERALI pour l’acquisition de 100% du capital d’IMMOCIO et des actifs immobiliers concernés pour une valeur de 266 millions d’euros (droits d’enregistrement inclus).
Vindémia deviendrait ainsi locataire des actifs de l’OPCI, sur la base de baux commerciaux de 9 ans fermes renouvelables. Les loyers initiaux s’élèveraient à environ 18 millions d’euros en année pleine et seraient indexés sur l’ICC. Ils ont été déterminés par les experts indépendants mandatés pour cette opération. Les taux d’effort sont estimés à 2,5% pour les hypermarchés et 1,6% pour les supermarchés.
L’OPCI IMMOCIO est éligible au traitement fiscal 210E du Code Général des impôts, le vendeur Vindémia voit ainsi sa plus-value taxée au taux réduit de 17% au lieu du taux normal d’imposition.
Vindémia conservera les réserves foncières et parkings des hypermarchés, en vue de réaliser, le cas échéant, des opérations de promotion pour agrandir les magasins ou les galeries commerciales.
Cette transaction permettra à la société de disposer de ressources supplémentaires afin d’accélérer le développement de ses activités de distribution alimentaire et de renforcer sa position de leader.
Renforcement de Mercialys : apports/cessions des galeries commerciales de Vindémia
Vindémia a proposé à Mercialys de lui céder ses galeries commerciales pour un montant estimé à 77 millions d’euros (droits d’enregistrement inclus). Le prix serait acquitté pour une part très majoritaire en actions nouvelles Mercialys et pour environ 10 millions d’euros en numéraire. Ces 5 galeries représentent 28 700 m2 de surface de vente et 5,3 millions d’euros de loyers bruts en 2007.
Ces opérations s’inscrivent dans la politique de Casino de valorisation de ses actifs immobiliers. Elles permettront au Groupe d’encaisser un montant total de 650 millions d’euros en 2007, avant impôt sur la plus-value qui sera acquitté en 2008.
Ces trois opérations restent soumises au non exercice des droits de préemption des collectivités publiques. L’opération Mercialys est soumise à l’approbation de son Assemblée Générale.
Casino s’est fixé pour objectif de finaliser l’ensemble des opérations avant la fin de l’exercice 2007.
Casino s’est attaché les services des conseils et contributeurs suivants :
- Lazard pour le conseil stratégique sur l’ensemble de ces opérations et pour l’opération IMMOCIO en particulier
- Immocommercial
- Accuracy (AON) pour le conseil financier
- les agents immobiliers Cushman Wakefield et CBRE.
- la Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF CILOGER pour IMMOCIO, et NAMI pour l’opération AEW Immocommercial
- es experts évaluateurs Jones Lang Lasalle, Catella Valuation et Retail Consulting Group pour l’opération AEW Immocommercial ; Cushman Wakefield, Atis Real et Icade Conseil pour IMMOCIO
- les sociétés d’avocats Gide Loyrette Nouel pour l’opération AEW Immocommercial et Baker Mc Kenzie pour IMMOCIO
- les offices notariaux de Maîtres Thibierge à Paris et Michaudet à Saint-Etienne pour l’opération AEW Immocommercial et de Maîtres Thibierge à Paris et Locate à Saint-Denis de la Réunion pour IMMOCIO.
